Лента новостей сайта
Ипотека на строительство частного дома.Как построить дом в кредит. |
Иметь свой собственный загородный дом - мечта почти каждой семьи, но потенциальных владельцев зачастую останавливает нехватка или полное отсутствие средств. Где изыскать финансовые возможности? Ответом на этот вопрос может стать ипотека.
● Ипотека - это ссуда, выдаваемая под залог недвижимого имущества, на которое в случае невозврата займа будет обращено взыскание.
• На сегодняшний день в число банковских услуг входят не только кредиты на покупку квартиры, но и кредитование частного домостроения. Для строительства дома необходимы значительные средства - не один миллион рублей. В случае с покупкой квартиры по ипотечной схеме в качестве залога выступает приобретённая недвижимость, но в случаях с возведением частного дома заложить под залог ещё недостроенный дом нельзя.
● В качестве залога при частном домостроении может выступать находящаяся у вас в собственности квартира или земельный участок, на котором планируется возведение жилья. Также в качестве залога банк примет и недвижимость другого человека (супруга или родственника) при его согласии и поручительство. После окончания строительства обременение с заложенного объекта будет снято, а обеспечением займа станет построенный дом.
Внимание: в случае невозврата кредита согласно статье 446 ГК РФ взыскание может быть обращено на заложенное недвижимое имущество, даже если оно является для должника единственным жильем.
● Передаваемое в залог имущество не должно иметь отягощений или быть ограниченным в обороте. К отягощениям относятся: аренда, рента, другой залог. Согласно земельному законодательству к ограничениям в обороте относятся земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия - такие объекты не могут быть предметом залога.
● Обременяемая залогом недвижимость остаётся во владении заёмщика. Заёмщик имеет право использовать её по своему усмотрению, в том числе и завещать. Условия договора, как-либо ограничивающие такое его право, минимальны.
• Все права и обязанности заёмщика переходят в порядке правопреемства к новому собственнику заложенного имущества. При этом заёмщик не может без согласия банка передать право собственности на обремененную ипотекой недвижимость, кроме как по завещанию, однако имеет право сдавать её в аренду или временное пользование на срок, не превышающий срока обязательства по кредиту, в противном случае необходимо согласие банка.
● Максимальная сумма займа, которую можно получить, не превышает 85 % договорной стоимости строительства или 85 % стоимости залогового имущества (смотря какая из величин меньше).
● Кроме обязательного залога существует ещё одно часто встречающееся условие предоставления займа на строительство жилья - это страхование передаваемого в ипотеку имущества от рисков гибели или утраты на весь срок действия кредитного договора. Также многие банки требуют произвести страхование жизни заёмщика, рисков утраты работоспособности и права собственности на жильё. Исходя из всего этого при планировании строительства дома в кредит придётся готовить денежные средства ещё и на оплату страховых взносов.
• В случаях, когда застройщик не имеет возможности заложить своё имущество в качестве залога под кредит на строительство, тоже есть выход. Некоторые кредитные организации не требуют немедленного оформления ипотеки. В этом случае вплоть до окончания строительства банк потребует выплачивать взносы по повышенной ставке, а после окончания строительства банк снизит процент по кредиту и оформит новое жильё в качестве залога до конца погашения долга.
• Также возможно не разовое предоставление банком всей суммы займа, а постепенное получение денежных средств в соответствии с приоритетной необходимостью финансирования того или иного объёма строительных работ.
• В рекламе банков, предлагающих ипотечное кредитование, зачастую указываются минимальные процентные ставки из возможных. Но в действительности процент по кредиту рассчитывается индивидуально для каждого заёмщика и этот процент зависит от нескольких факторов: суммы первоначального взноса, способа подтверждения официального дохода, срока кредитования, наличия других непогашенных займов и т. д. Чем меньше срок кредитования и чем больше сумма первоначального взноса, тем дешевле обойдётся заем.
● Кому положены скидки при покупке жилья.
● Получить кредит на строительство жилья может далеко не каждый. Одно из главных ограничение - возраст. Банки весьма неохотно выдают ссуды молодым людям младше 21 года, а также пенсионерам или людям предпенсионного возраста. Вряд ли получится получить кредит не имеющим постоянного официального дохода или тем, кто только устроился на новое место работы. Одно из основных банковских условий - трудовой стаж заёмщика на текущем месте работы должен составлять не менее полугода.
● Формальные требования банка по возрасту и трудовому стажу выполнены и следующий шаг на пути к получению кредита - предоставление документов:
• заявление о предоставлении кредита;
• копию паспорта;
• справку о доходах;
• копию трудовой книжки;
• свидетельство о браке - в случае если заёмщик в нём состоит*;
• разрешение на проведение строительных работ (выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка);
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• справку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (в отношении недвижимости, которая будет обременена залогом).
* Во избежание возникновения проблем с разделением долга супругам необходимо определить в договоре, как будет выплачиваться кредит в случае развода. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ совместной собственностью супругов признаются не только вещи и права, но и обязанности по займам или кредитам.
● Получить ипотечную ссуду на строительство - это не самая большая проблема - гораздо важнее иметь возможность её обслуживать в течение всего периода кредитования, то есть регулярно делать ежемесячные взносы в счёт погашения основного долга и процентов. Необходимо правильно рассчитать свои финансовые возможности, а для этого следует внимательно ознакомиться с кредитным договором.
● В кредитном договоре должны быть прописаны:
• процентная ставка;
• срок полгашения задолженности;
• комиссии;
• штрафы;
• неустойки.
Внимание: банк вправе требовать досрочного исполнения обязательств в случаях, если залоговое имущество выбыло из владения заёмщика по недопустимым договором обстоятельствам.
● Низкая и привлекательная процентная ставка по ипотеке зачастую компенсируется банками включением в договор заведомо невыгодных для заёмщика условий: невозможность досрочного погашения долга, комиссии за открытие или ведение кредитного счёта и другие банковские уловки, которые в конечном счёте могут сильно повлиять на сумму ежемесячного платежа. Для того, чтобы избежать неожиданных сюрпризов, когда вы рассчитываете на одну сумму, но банк требует с вас другую, необходимо тщательно читать документы, которые подписываете.
● К уловкам кредитного договора относится так называемая разовая комиссия банка. Ставка по ней значительно выше той, которая есть в банковской рекламе и рассчитываться она может как от суммы кредита, так и от общей суммы с процентами, которую впоследствии необходимо будет выплатить. Банк может требовать выплаты ежемесячной комиссии, рассчитываемой в качестве процента от остатка задолженности, суммы займа или кредита с процентами. Но подобные кабальные условия, как правило, можно оспорить в суде. Согласно определению Президиума ВАС РФ от 02. 03. 2010 г. №7171/09 действия банка по открытию и ведению ссудного счёта, за которые взималась плата, признаны незаконными. Некоторые банковские условия по кредиту могут быть не прописаны в тексте договора - когда имеется отсылочный пункт к регламенту или стандартам банка, где указаны соответствующие правила. С этими документами следует обязательно ознакомиться и желательно оформить их в качестве обязательных приложений к договору - этом случае банк не сможет менять их без вашего ведома в одностороннем порядке.
● Срок ипотечного кредитования составляет не меньше десяти лет. За такой значительный срок в жизни заёмщика могут произойти различные события, повлияющие на снижение его платёжеспособности: сокращение доходов, потеря постоянной работы, тяжёлое заболевание и т. д. В этом случае есть два варианта:
1. Не платить по кредиту и отдать банку заложенное имущество.
2. Договориться с кредитной организацией о реструктуризации долга. Банк может предоставить заёмщику отсрочку исполнения обязательств или изменить условия погашения кредита.
• Наиболее распространённым способом является сокращение объёма ежемесячного платежа и вместе с тем увеличение срока погашения кредита. Другой вариант - банк разрешает заёмщику самостоятельно продать обременённую недвижимость и выплатить из полученной от сделки суммы оставшийся долг. Для заёмщика-должника это решение привлекательно тем, что он может самостоятельно реализовать заложенное имущество на более выгодных условиях, чем это сделает кредитная организация.
● Если банк отказывается идти на какие-либо уступки заёмщику, то необходимо обратиться в суд, согласно п. 3. ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" от 16. 07. 1998 г. № 102-Ф3 по заявлению должника суд при наличии уважительных причин может отсрочить решение о реализации заложенного имущества на срок до одного года. За это время заёмщик имеет возможность поправить своё финансовое положение или найти средства для дальнейшего обслуживания кредита, чтобы не потерять недвижимость.
Для связи: uvo70@yandex.ru
Использование материалов сайта
при условии обязательной гиперссылки на данный ресурс.